▲資料圖：中國的房地產發展史也是半部經濟發展史。圖/新華社

5月17日，央行連發多條重磅房地產新政：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調公積金貸款的利率水平；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

同時，國務院重磅發聲，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。對此，央行副行長陶玲在當天下午召開的政策吹風會上強調，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。

一面從需求端出發，著力于降低消費者交易成本和購買門檻；一面著眼供給端，想辦法解決當前市場最關切的房地產穩定問題。多“策”并舉，不可謂不用心良苦。不少媒體稱，中國樓市已經迎來“史上最寬松”政策。

這套政策組合拳發布后，隨即在輿論場引發廣泛熱議，股市迅速作出反應，市場預期也發生了相應的變化。

房地產不僅僅是建房子和賣房子

縱觀中國的房地產發展史，也是半部經濟發展史，更是城鎮化發展史的重要組成部分。

改革開放之前，沒有所謂房地產業。十一屆三中全會后，房屋定位為一種“商品”，標志著房地產業的萌芽。1984年，國家相關部門頒布了《國民經濟行業分類標準代碼》，首次正式將房地產列為獨立的行業。但現實中建立起高效的市場機制并不容易。

前期的20世紀80年代，無論是政府、單位和個人各承擔三分之一房價的“三三制”，還是規定住宅全價出售、不再補貼，都很難撬動房地產市場。

一方面是因為福利分房制度尚存，居民買房積極性極其有限；另一方面是因為土地確權、金融工具等都還在醞釀。配套體制機制不完全，房地產市場難以有機會。

到了20世紀90年代，中國的住房公積金制度在上海試點成功。加之國企“利改稅”紅利消失，政府無力承擔福利分房，住房商品化成為大勢所趨。

1991年，國務院發布《關于發展房地產若干問題的通知》，確定了房地產在我國經濟中的支柱地位。很快，銀行全面介入房地產，彼時，出現了人均工資一二百，房價卻上萬的“怪象”。很快，第一次房地產泡沫破裂，海南地產危機爆發，市場重新開啟恢復之路。1998年，福利分房的時代結束，真正的商品房時代來臨。

可以說，從房地產市場化機制的建立過程看，房地產與宏觀經濟的系統性、市場運營的順暢性、體制機制的成熟性緊密相連，而非僅僅是建房子、賣房子。

進入21世紀以來，房地產總體發展迅速。從需求端看，福利分房已經成為歷史，經濟快速發展帶來高速城鎮化，造就了大量“剛需”。從供給端看，土地出讓與地方財政、金融發展形成了一種相互支撐的“系統”?；诖?，二十多年間，房地產屢屢經歷“調控”“放松”甚至“鼓勵”“再調控”。

21世紀初，所謂“溫州炒房團”名噪一時，房價猛漲。中央為了穩房價先后頒布了“國八條”“國六條”等限制政策，但市場依舊地王頻出。2008年金融危機后，“國四條”“國十一條”等政策頻出，政府轉向鼓勵住房消費，樓市再次上漲。2011年，“新國八條”出臺，限購政策首次出現，市場放緩、土地流拍屢屢出現。

2014年，中央再調控，降準、降息、逐步松綁限售限購。2016年，持續推進“去庫存”，棚改貨幣化加持，購房政策放松，貨幣政策寬松，房價開始又一輪上漲。同年12月，國家首次提出“房住不炒”。由那時的限制性政策，到今天的“放松”，這又是一個周期。

建立更完善的市場機制至關重要

在世界各國，房地產行業都是重要產業。房地產既是宏觀經濟形勢的一個觀測窗，也是金融市場運轉的風暴眼，同時又是民生福祉建設的穩定器。

從一些發達國家歷次經濟危機來看，房地產太“過火”，則風險大增，危機轉瞬即至；房地產若“熄火”，則凜冬將至，蕭條或在眼前。因此，對房地產業進行“調整”，尤其是逆周期調節，也是各國在宏觀經濟發展中常用的政策工具。

從這個角度看，在“過熱炒房”的勢頭已經得到遏制之后，政策及時做出調整，也是順應時勢的應有之舉。當前的“寬松”政策，無疑就是在進行調整?？梢哉f，這種調整是在關鍵時刻的關鍵之舉。

適時調整總是必要的，因為市場從不是一成不變的。但同時也要看到，長期而言，建立更為完善成熟的市場機制至關重要。

當市場機制扭曲，則獲利機制扭曲。如此，不僅可能導致價格脫離“理性”，也可能導致正常政策調整“失效”，從而帶來“下猛藥”，導致更多扭曲和更難解的價格問題。在供給端，土地供給、確權、流轉的各種問題若解決，或可更好通暢市場、平穩價格。

此外，如果政企關系更加透明公開市場化，灰色舉債、黑色腐敗無處遁形，則可讓價格機制更公平。當然，市場化并不意味著不關切民生福祉，對于弱勢群體、低收入家庭的政策性、保障性住房及補貼提供，亦是題中應有之義。

中國高速發展四十余年，房地產有貢獻，也有教訓。從發展歷程看，房地產發展和社會經濟大背景密不可分，其發展勢頭好，必然是抓住了時代的脈搏。

隨著中國經濟體量不斷增大，增速必然緩下來，而城鎮化的高增速、人口的高增速也隨之緩下來，整體社會經濟發展模式都在深度調整和轉型升級中。

也因此，除了放松“限購”政策之外，找到新動力和增長點，實現更高質量的發展，與宏觀經濟轉型升級的新趨勢結合起來，或是我國房地產業接下來的新挑戰。

撰稿 / 萬喆（北京師范大學教授、中國現代金融學會常務理事）

編輯 / 馬小龍

校對 / 劉軍